开发商的做法被认为是逼迫业主购买车位，加剧了开发商和业主之间的紧张关系。

  04类似情况在附近小区也有发生，但最终被要求整改。车位问题的矛盾源于开发商和业主的不同诉求，需要通过协调来解决。

  近日，家住南京江畔都会上城的业主马先生向现代快报96060热线年下半年入住该小区，此前小区地下车库一层都可以临停，业主停车很方便。但是从2023年11月下旬开始，开发商除了已售车位外，将负一层未售出的1000多个车位全部上了地锁，给业主们带来较多不便。“开发商的产权车位不是要求有租有售吗？统一上地锁明摆着是逼业主购买车位，这样做才能够吗？”

  12月7日上午，现代快报记者来到江畔都会上城小区。该小区共有13幢楼，分为两期，其中1幢到6幢是一期。马先生是一期业主，自从去年下半年入住以后，他一直都将车停在一期的负一层车库。

  据了解，江畔都会上城一期地下只有负一层车库，共有1400多个车位，都是开发商持有的产权车位。二期地下还有一个负二层车库，有500多个车位，绝大多数是人防车位，不能出售，可全部面向业主开放出租或者临时停放。马先生说，入住之后，他习惯将车停放在负一层自己楼下的车位，由于小区一期入住率不高，车位富余，业主停车很方便。

  在11月中下旬，物业公司在业主群发了一个通知，称要对地下车库实行规范化管理。通知称，因近期很多业主投诉地下车库车辆管理混乱，常有侵占他人车位现象发生，为规范化管理地下车库，近期将针对小区地下车库进行统一管理，具体管理手段如下：负一层未售车位统一加装地锁，加装完成后，后续将按照规划车位区域，规范化管理小区地下停车。施工预计结束时间是12月20日。通知的发布方是江畔都会上城营销管理部。

  马先生说，物业管家在群里另行通知称，在对负一层未售车位统一加装地锁后，非产权车位车辆需停放至负二层人防区域。此举是为了“保障车辆和行人的安全”等。

  上述规定给马先生等人带来的影响是需要将车停到二期负二层的车位，然后步行数百米才能回家。

  “如果业主需要买车位，自然就会买。现在开发商把1000多个未售车位统一上锁，明显是逼着业主购买车位，这样的做法不妥吧？”马先生说，按照有关规定法律法规，开发商的自有产权车位只能针对内部业主，可租可售，而不是“只售不租”。开发商的做法人为造成了开发商和业主之间的紧张关系，在目前车位销售不好的背景下，并不见得有什么效果。

  现代快报记者在地库看到，由于地锁基座是用胶水粘在地面的，有好几个车位的地锁被人为拔除，扔在了角落，据称是有业主愤而为之。还有业主直接将车塞到了两个相邻地锁之间停放。

  据江畔都会上城业主们反映，小区所在的江北片区有不少新建小区，地下车位都很充裕，业主可以再一次进行选择买车位，也可以租车位甚至临停。此前好几个附近小区都出现过类似情况，开发商一开始也想将自有产权车位“只售不租”，但最终被要求整改。

  12月13日，现代快报记者来到青奥体育公园附近的中海澜苑小区。在小区地下车库，记者看到车位空余很多。一名业主介绍，小区是2021年交付的，一两年前，开发商也曾经将地下车库的自有产权车位全部打上地锁。

  中海澜苑约有3000户，车位配比是1:1.2，共有约3600个车位。开发商对外出售车位的价格起初是16万元左右，但是购买的业主并不多。在开发商将所有未售车位打上地锁后，业主们纷纷投诉，后来在有关部门的干预下，开发商又将所有地锁全部拆除。

  据该业主介绍，目前小区有一部分车位是业主购买的，也有很多业主停在了人防车位，但是人防车位处于地下车库中较偏的位置。很多业主在交了车位租金后，依然会停在距离自己楼栋更近的开发商产权车位上，目前只要不是已售车位，业主们都可以自由停放。

  据了解，江北的金象城等小区都出现过地下车位的纠纷和投诉，情况与中海澜苑大同小异。

  江北新区住建中心物业与房屋管理科科长袁国平介绍，目前在处理江北新区商品房小区矛盾纠纷中发现，关于车位租售的纠纷还是相对集中并且频发的。其中有新楼盘，也有老楼盘。有的开发商说为了加强管理，避免已售车位被其他业主乱停乱放，但是普遍看来，主要还是开发商想去库存。

  袁国平说，当房地产市场相对较好的时候，开发商往往不计较车位出售的这部分收入，租赁或者开放给业主临停都比较好谈。现在房子相对不好卖了，开发商便希望快速将车位卖掉。在这种情况下，开发商一旦采取一定的措施如给车位上锁，就会产生和业主的矛盾。一些小区人防车位虽然也是按照整体规划，但是可能相对位置偏僻一点，业主们停车不太方便。一方面业主们想方便停车，一方面开发商想腾出回笼资金的空间，两者就会产生矛盾冲突。

  就江畔都会上城来说，据记者从开发商处了解到，目前小区入住率只有30%左右。袁国平介绍，他们已约谈过开发商金地商置两次，要求从确保小区和谐稳定的角度妥善处理车位问题。上周六（12月9日），开发商拿出了30个车位，在售楼处供业主租赁。当时报上自己的姓名去参加摇号的业主有六七十个，但是实际参加摇号的只有20多人，现场签约了10多人。他们已和开发商协商，如果后期存在新的停车需求，继续用协商的方式妥善处理。

  据了解，《江苏省物业管理条例》规定，建筑设计企业未出售或者未附赠的车位、车库，应该优先出租给本区域内业主；业主要求承租车位、车库的，建筑设计企业不得只售不租。现行的条例中，对于该规定如何实施、租售比例如何等，并没有明确规定。这导致在具体实施中遇到矛盾时，更多通过沟通交流来解决问题。

  据悉，目前在江北新区，新建小区租一个车位价格在350元/月左右，业主买车位价格在10万元左右，高的十五六万元，低的5万元左右，买了车位的业主每个月还要交80元的管理费，对业主来说“划不来”。加上业主还能采用临停的方式，按照相关文件规定，小区临停1至12小时以内收费是5元，12至24小时以内的收费是10元，即使天天停，一个月不超过300元，甚至有可能控制在150元左右。所以一些小区也出现车位“长租难租，销售难卖”的情况。小区临停收费标准是便民举措，那么业主相关的停车矛盾，只能具体问题具体分析和解决。